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民國94年8月董事長林晏弘先生接受「商業周刊」924期專訪 打造宜蘭「小國泰建設」的林晏弘 2005.8.8 商業周刊

 
 
  文/李盈穎 攝影/張家毓
他用一萬二千個標準作業蓋房子
  他讀過4所高中,1所也沒畢業;旁人與好友,認為他大可過著「小開」生活,他卻一頭栽進了鋼管、水泥的蓋房子世界,14年不倦‥‥
  一眼望去,許多小棟農舍矗立在綠野田間,一幢幢風格各異,有日式小木屋、傳統紅磚屋瓦、哥德式建築‥‥是歐洲嗎?這裡是宜蘭,俗稱台北後花園,因北宜高速公路年底即將通車,往來台北宜蘭只要40分鐘的車程,將為這封閉的山城帶來前所未有的地貌改變。
先是礁溪推出溫泉小套房,再來是湧入抱著千萬元,在頭城、員山、壯圍買農地自蓋農舍透天厝的都市人‥‥。從前年開始,宜蘭縣的土地、房價行情開始飆漲,根據《住展雜誌》調查,近兩年來宜蘭房價至少上漲1至2成,土地漲幅則多達5至8成。

羅東推案,2月賣出6成
在這波利多不斷的過程中,宜蘭一小而美,號稱是「小國泰」的晏京建設,以黑馬之姿在商業活動最頻繁的羅東鎮崛起,它的推案成績在當地一直引起不少側目。
首先,它的產品9成是電梯華廈,這和一般傳統宜蘭建商多蓋透天厝不敢起大樓,有很大的不同,而且每個建案一推出總能在2個月裡銷售6成以上,在台北都會區,一般建案通常要花上6個月才能有同樣的成績。
其二,即使是房地產景氣低點的民國86年,它仍走高價位路線,推出1坪11萬元的大樓,最近推出的新建案「晏京帝寶」每坪則要13萬元,比同地段產品高出1至4成,可說是「鄉間豪宅」。
晏京建設是宜蘭建商排名前二、三名的企業,今年推案量達宜蘭總推量的十分之一,首次超越第一名的連大建設。連大建設董事長林燈城在宜蘭開發土地近30年,他認為,晏京建設董事長林晏弘的確是最近幾年來宜蘭崛起的新星,很重視事前的規畫和施工品質。

少爺賣車,先找黑手聊天
然而,做出這樣的亮眼成績的林晏弘,並非科班出身,今年39歲的他,一開始對房地產不僅一竅不通,還是個別人眼中的「紈褲子弟」:父親與舅舅早期家族集資,成立目前的上市公司杏輝藥口工業,他與父親擁有杏輝7%股權。但他讀過4所高中,卻1所也沒畢業。
「紈褲子弟」退伍後,應父親要求,向父親支領「生活費」照顧中風的母親。這時朋友一句:「你是少爺子,不用賺錢就能過好日子。」刺激了林晏弘,他到標緻汽車當業務員,但因有一半時間照顧母親,他要求底薪折半。
他和其他業務員工作方式不一樣,他會跑到各個工廠和黑手師傳們聊天,了解自己、別牌車子的特色,多重比較後,再出門賣車。工作4個月,他的業績竟贏過十幾位業務員成為標緻汽車全宜蘭縣第一名。
接著,因父親在宜蘭縣買土地蓋房子,林晏弘遂抱著「順便瞭解一下」的心情到政大房地產研究中心上短期課程。以前不知為何要讀書的疑惑,突然有機會讓他結合書本與實務操作,他對讀書胃口大開,常常給父親房地產經營的建議。

地產新手,逛工地做筆記
26歲那年,父親對他說:「看你平常對房地產講得頭頭是道,你來做做看好了!」父親將印章、支票,發包業務交到他手中。才學了土地買賣、土地法、代銷、營造等基本課程的林晏弘,自此每個月手中支付出去的錢就達新台幣三千萬元。
不過,父親請來的工地主任不肯教他任何工程技術,他只能自己學習,做比較週邊外圍的工作達2年半之久。直等到工作主任離職,他才開始指揮、買地蓋樓。
在他摸索期間,民國81年至84年交屋的房子開始出現一些問題,由於宜蘭是個冬有雨夏有颱的地區,客戶反應房屋漏水,林晏弘心想總不能一直亡羊補牢,便著手研究工程基本問題,也北上向許多人取經,他假裝是房客,一個工地一個工地跑,四處勤作筆記。
也在這個過程中,林晏弘廣交朋友的個性,讓他延攬到一批曾為國泰建設服務、退休的三井工程顧問,自此他的大樓建物開始邁向品質之路。
「宜蘭的傳統建商透天厝蓋得漂亮,但要他們蓋大樓就有一定的技術困難,林晏弘為人謙虛,也留空間給人才發揮,」宜蘭縣不動產仲介調解委員會主委游碧華分析。
中華誠信資產經營總經理陸惠如也說,林晏弘嘴上常掛著一句話:「鄉下人不懂,」但他跑得勤,還常出國考察,在眾多透天厝中蓋大樓反而是一種突破性產品。最新的1坪13萬元鄉間豪宅對比台北,就彷彿是信義計畫區的價位。
國泰建設出身、合作十五年的建築師林榮發就說,林晏弘一開始找他幫忙時,幾乎要解釋所有的細節、專有名詞,像在對學生上課一樣,但是他認真、肯學肯問,自己也好像也沒什麼理由不教他,到後來林晏弘學得快,反而主動積極,追著建築師要設計圖。
「『就是要用心』,這幾個字很好寫,但很難做。」林晏弘憑著一股蠻勁,不斷要求自己所屬的營造公司改良標準作業程序(SOP)以提高工程品質,到目前為止累積的SOP大大小小約有一萬二千個細項。
其中,「要如何做防水工程,窗框才不會滲水?」就圖文並茂,真人示範的用11頁A4紙張來講解;木門工程也有34個SOP,包括鏍絲怎麼上鎖等。另外,房子的水管大都埋在隔板裡,若萬一破裂滲水,兩家人又會互相指責是對方的過錯,林晏弘採取「明管施工」,維護時便能一目瞭然。
一利營造機電總工程師黃文志說,林宴弘捨得在看不見的地方用上好的設備。為了讓房子裡所有通報管線集中,過了20年仍然維修方便,他用R型火警受信總機,比起一般大樓使用的火警受信總機貴3、4倍以上;為了配合裝潢,可隨意調整灑水頭露出的位置,他使用不鏽鋼軟管的灑水頭,比一般灑水頭貴一倍。

服務周到,買屋附水電圖
「在鄉下想做品牌?!太多建商推案打帶跑,賺一票就走人。阿弘不只做賺錢的生意,他是在做長久的事業,」砂石業者盛泉有限公司負責人黃建銘說,林晏弘為買方設想的程度,常讓他們咋舌不已。交屋時,他會要求水電承包商畫出實際的水電施工圖交給住戶,若水電承包商沒有多餘人力來畫,林晏弘還願意出錢支援,為的是讓房客以後若有整修需要可以參考,不至於不小心挖到管線。
還有,為了一定要使用某種建材,他會跑遍全台去找;為了要讓客人能夠自由組合大小坪數,他事先規畫管線和衛浴設備的極限,畫好打通格局的平面圖,設想周全,最近的新推案,為了因應不同方位需求,共有4種方位,有些房子,從浴室就可以欣賞龜山島。「董仔在講,把房子蓋到自己想住就對了!」工地主任李永基如此說。

做好公司,更勝做大公司
另外,林晏弘也很有創意,他考慮到「晏京帝寶」住戶會邀請親友來宜蘭觀光,特別做了5間小民宿,住宿價格低於飯店,收入轉為管理基金。
林晏弘晝思夜想的就是如何蓋好房子,他的太太笑著說,有時侯看他呆呆一坐,根本沒在工作!事實上,他一個人做了10個人的工作,從企畫、發包、開發、採購、行銷。
言談中,談及防震係數與房子結構問題,他流利的背出數字;談到施工中的細節,怎麼進行磁磚計畫、水泥沙漿比例多少、沒油漆前怎麼知道牆壁是平的?他又像是在現場監工的工頭。當他接起電話又變成採購達人:「鋼胚不用一萬元啦,我嚨嘛栽價,再說好了,反正我不急。」
「我必須懂那麼多,我寧願做好公司,不願做大公司。品質對我來說,是一種蓋房子的道德感與責任。我是客戶雇來的監工,只是我很盡責。」林晏弘並說,以資歷來,他要學的事還有很多。

遇九二一大地震,沒掉一片磁磚
真正讓晏京建設一戰成名,是民國88年9月發生的九二一大地震。當時「晏京龍門」第一期即將完工,想不到發生地震,第二天林晏弘與所有買家衝到現場查看,想不到外牆沒有一片磁磚剝落,室內隔間則沒有龜裂痕跡,品質好的名聲自此不徑而走,林晏弘更從此確定自己要走向品牌之路。
如今晏京算已站穩腳步,但在北宜高速公路通車將更帶動宜蘭房市熱絡的氣氛下,林晏弘卻已興起憂患意識。他認為,更多的競爭者將隨著高速公路通車而來。林晏弘要將建築技術做到與大都市同步,他已摩拳擦掌提前布局,等著在殘酷的賽局中一展身手。

小喇叭手變房產大亨
林晏弘本來會成為小喇叭手。國中參加樂隊,他吹小喇叭的潛能被一位老師發現,可惜到了國三,林晏弘進入青春叛逆期,他的名字與「問題少年」再也離不開。
從第一年考省立宜蘭高中落榜,隔年考上,念不到一個月就打架退學。之後,重考、打架退學的戲碼又上演2次。第四所學校華岡藝校才念一年,就因母親中風,他也跟著休學。
17歲與朋友出遊,遇到混混搶劫店家,還出面「空手奪白刃」。19歲酒醉後高速飆摩拖車卻一頭撞樹,連人帶車,昏迷掉進水溝,臉上密密麻麻縫了4百針,大難不死,卻歪了嘴無法吹奏小喇叭。
林晏弘真正開竅想念書,是在當兵時被派駐金門,一位每天捧著書讀的學長教他讀書,鼓勵他。「生意子」小時侯看著錢進錢出,至此才知道書中自有黃金屋!
也因此,退伍後林晏弘主動報名房地產課程,一投身下去,理論與實務結合多麼有趣,過了14個年頭仍饒富興味。如今,林晏弘的小喇叭被兒子玩壞,不知丟到哪去,他一笑置之,也沒想過再要去買新的。
 
 
 
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